A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, também conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece, em seu artigo 37, apenas quatro modalidades de garantias locatícias, que são: i) caução, ii) fiança, iii) seguro de fiança locatícia e; iv) cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos. As mais utilizadas no mercado imobiliário são as três primeiras.
Garantias nas locações dos imóveis urbanos
Vejamos as vantagens e desvantagens de cada uma, para os locadores e para os locatários:
Caução
Caução é um bem dado como garantia de pagamento de dívida, de cumprimento de obrigação. A Lei do Inquilinato estabelece que a caução pode ser dada em bem móvel ou em bem imóvel. Nos Contratos de Locação a caução normalmente é dada através de um bem imóvel, sendo que nos últimos tempos tem sido comum a utilização de caução em Título de Capitalização.
Caução em bem imóvel
É comum no mercado imobiliário a existência de contratos de locação que tem como garantia a caução de bem imóvel, ou de propriedade do próprio locatário ou de um terceiro. Registrada a caução do bem imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, o locador estará assegurado que o imóvel caucionado garantirá as obrigações do locatário.
É importante registrar que o registro da caução não impede a alienação do imóvel caucionado, mas a garantia, isto é, o vínculo do imóvel caucionado subsiste mesmo em caso de alienação do referido bem, enquanto a locação vigorar.
É de suma importância observar que o entendimento do STJ é no sentido da impenhorabilidade do bem dado em caução, caso este constitua bem de família do seu proprietário. Assim, ao aceitar a caução de bem imóvel, o locador deve verificar se o bem objeto da caução oferecida não constitui bem de família do seu proprietário, seja este a própria parte locatária ou um terceiro.
Caução em Título de Capitalização
O Título de Capitalização é um investimento em Instituição Financeira que tem características próprias e que merecem ser observadas, especialmente quanto às taxas de rendimento e às carências para o seu resgate.
Deve-se observar os prazos para o resgate do investimento e que em caso de resgate antecipado apenas uma parte do valor investido será resgatada. O locador, pois, deve considerar, ao aceitar um Título de Capitalização como garantia do bem que está sendo dado em locação, que em caso de inadimplemento do locatário, a garantia poderá ser bem inferior à do investimento objeto do Título de Capitalização que a garantirá.
De forma diversa da que ocorre quanto à caução em dinheiro (mais conhecida como garantia através de “depósito”), que a Lei do Inquilinato limita a três meses de aluguel, o valor da caução em Título de Capitalização não encontra limite de valor na lei.
Assim, considerando-se que o resgate antecipado do Título de Capitalização propiciará o recebimento de apenas um percentual do valor de aquisição do Título, que uma Ação de Despejo poderá durar vários meses até a efetivação da retomada e que a garantia deve abranger os eventuais danos causados ao imóvel pelo locatário, não é recomendável que o locador aceite um Título de Capitalização cujo valor seja inferior a quinze ou vinte vezes o valor do aluguel.
Caução em dinheiro
É conhecida no mercado como garantia em “𝘥𝘦𝘱𝘰́𝘴𝘪𝘵𝘰 𝘥𝘦 𝘵𝘳𝘦̂𝘴 𝘢𝘭𝘶𝘨𝘶𝘦́𝘪𝘴”. Nesta modalidade, o valor (de até três aluguéis) é entregue ao locador, que deverá, segundo a Lei do Inquilinato, depositá-lo em Caderneta de Poupança.
O parágrafo segundo do artigo 38, da Lei do Inquilinato estabelece, de forma expressa, que a caução em dinheiro não poderá exceder ao equivalente a três meses de aluguel. Sem sombra de dúvida esta é a modalidade de garantia mais desvantajosa e perigosa para o locador. Basta lembrar que, quando ocorrer o inadimplemento do locatário, este já estará devendo um mês de aluguel.
Considerando-se o tempo necessário para a Ação de Despejo, que o curso desta poderá durar vários meses até a efetivação da retomada, ao conseguir retomar o imóvel, a garantia em poder do locador será muito inferior ao valor que lhe é devido pelo locatário.
Fiança
Diversamente da caução, que é garantia real (res = coisa ou bem), a fiança é garantia pessoal. Não há, assim, necessidade do fiador ser proprietário de bem imóvel, pois muitas vezes o fiador quita a dívida do seu afiançado não por temor de ver penhorados e alienados judicialmente bens de sua propriedade, mas por querer manter o seu nome a salvo de restrições em instituições de proteção ao crédito, como SERASA e SPC e de cobranças judiciais.
Dependendo do histórico e da capacidade financeira e sobretudo econômica (patrimonial) do fiador, é a melhor modalidade de garantia para uma locação. É de se ressaltar que muito embora o fiador não precise, necessariamente, ter patrimônio, a Lei do Inquilinato, ao tratar da Ação Renovatória (de locação comercial) estabelece como obrigação do locatário a comprovação, ao ajuizar tal processo, da comprovação da “idoneidade financeira” do fiador, o que pode ser entendido como capacidade econômica para suportar os encargos da locação.
Seguro de fiança locatícia
Também conhecido no mercado como “𝘴𝘦𝘨𝘶𝘳𝘰 𝘧𝘪𝘢𝘯𝘤̧𝘢”, tal modalidade requer alguns cuidados por parte dos locadores.
Tratando-se de um seguro, é importante verificar quais são as coberturas oferecidas pela companhia Seguradora. É importante verificar, assim, se a cobertura abrange, além dos aluguéis, também os encargos de locação, como os rateios de condomínio, pagamentos de IPTU, contratação de seguro de incêndio, etc e se cobre também eventuais danos causados pelo inquilino ao imóvel locado.
É de suma importância que o Corretor de Seguros seja de relacionamento do locador do imóvel, pois tal profissional é que deverá agendar e controlar a renovação do seguro, que de regra é feita pelo prazo de um ano. Se o locatário não promover a renovação, no prazo estabelecido pela Seguradora, o seguro se extinguirá, deixando o locador sem garantia.
Tenho visto tal modalidade de garantia, o seguro de fiança locatícia, ser substituído, por desconhecimento de locadores, por Cartas de Fiança Bancárias.
Os custos das Cartas de Fiança são muito menores, mas a garantia que estas propiciam são muito inferiores também.
De início, enquanto o seguro de fiança locatícia impõe à Seguradora a sua renovação, ao final do prazo, bastando que o Corretor de Seguro a solicite e que o pagamento do seguro seja efetuado, a
Carta de Fiança é concedida pelas Instituições Financeiras por prazo determinado, não havendo qualquer obrigatoriedade, de tais Instituições de renová-las, o que de fato não ocorrerá especialmente se o locatário estiver inadimplente ou com a sua situação financeira comprometida. A Carta de Fiança, portanto, não deve ser utilizada e jamais pode ser aceita pelo locador em substituição ao seguro fiança.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento imobiliário
Esta modalidade de garantia locatícia também está expressamente prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245, art. 37, inciso IV).
Embora de utilização restrita no mercado de locações, a mesma está, de todo modo, prevista na lei e, assim, pode ser contratada.
A sua utilização é restrita porquanto demanda conhecimento, tanto pelos locadores, quanto pelos locatários e pelas Imobiliárias, do funcionamento de Fundos de Investimentos Imobiliários e também por demandar formalização específica e registro perante o administrador do fundo.
Ausência de garantias nos contratos nas locações dos imóveis urbanos
Em algumas locações os locadores dispensam a garantia, posto que a Lei do Inquilinato (Lei 8.924/91) estabelece, para estes casos, alguns benefícios em contrapartida, como a possibilidade de cobrança do mês de aluguel antecipadamente (aluguel a vencer ao invés de mês vencido) (art. 42) e a concessão de liminar, mediante a prestação de caução em valor equivalente a três alugueis, para a desocupação em Ação de Despejo por Falta de Pagamento (art. 59, parágrafo primeiro).
A contratação de locação sem garantia é mais interessante, portanto, do que a locação com garantia de caução em dinheiro, que, como observado acima, está limitada ao valor de três meses de aluguel.
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