Entenda como funciona o mecanismo jurídico que segrega os recursos da obra, garantindo a conclusão do empreendimento mesmo em caso de imprevistos financeiros com a construtora.
A aquisição de um imóvel na planta é uma das modalidades mais populares de investimento e realização da casa própria no Brasil. No entanto, um dos maiores receios de quem compra um bem em fase de construção é o risco de a construtora ou incorporadora enfrentar dificuldades financeiras, paralisar as obras ou decretar falência antes da entrega das chaves.
Para proteger os adquirentes contra essa vulnerabilidade, o sistema jurídico brasileiro conta com um importante instrumento: o Patrimônio de Afetação (instituído pela Lei nº 10.931/2004).
O que é e como funciona o Patrimônio de Afetação?
De forma simples, “afetar” um patrimônio significa separar e isolar.
Quando a incorporadora submete um empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, o terreno, as acessões, os recursos financeiros pagos pelos compradores e os financiamentos vinculados àquela obra passam a formar um patrimônio autônomo.
• Blindagem contra dívidas gerais da construtora: Os recursos daquele prédio não podem ser utilizados para pagar dívidas de outros empreendimentos da mesma empresa, tributos da sede ou débitos trabalhistas alheios àquela obra específica.
• Garantia de destinação do dinheiro: Todo o valor pago pelos compradores na planta deve ser utilizado exclusivamente para o custeio da construção e liquidação dos custos daquele projeto específico.
O que acontece se a construtora falir ou abandonar a obra?
Caso a incorporadora venha a ter a falência decretada ou abandone a construção sem justa causa, o regime de afetação impede que o terreno e as obras entrem na “massa falida” para leilão e pagamento de credores gerais da empresa. Sob esse regime, os próprios compradores podem optar por assumir a gestão da obra ou alienar os ativos para reaver proporcionalmente os investimentos.
Como saber se o imóvel possui Patrimônio de Afetação?
• A Matrícula do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI): A afetação deve constar averbada na matrícula mãe do empreendimento.
• O Contrato de Promessa de Compra e Venda: O contrato deve prever expressamente a submissão do projeto ao regime da Lei nº 10.931/2004.
• A Comissão de Adquirentes: A existência de uma comissão de compradores constituída para acompanhar o fluxo de caixa da obra.
Conclusão
Em suma, o patrimônio de afetação consolida-se como uma das ferramentas de maior relevância para a segurança jurídica e a estabilidade das transações no mercado de imóveis na planta.
Ao blindar os recursos da obra contra dívidas externas da construtora, a legislação confere ao comprador a tranquilidade necessária para investir em seu patrimônio.
Ainda assim, a verificação prévia da certidão de matrícula e a análise detalhada das cláusulas contratuais permanecem indispensáveis para assegurar uma aquisição imobiliária sem sobressaltos.