A inadimplência das cotas condominiais pode ter consequências patrimoniais mais sérias do que muitos proprietários imaginam.
Isso ocorre porque a obrigação de pagar o condomínio está diretamente vinculada à unidade imobiliária. Se a cobrança avança judicialmente e o débito não é satisfeito, o próprio bem que originou a dívida pode ser alcançado pela execução.
Essa característica explica por que a dívida de condomínio pode levar à penhora do imóvel e por que a análise não se limita a identificar quem deixou de pagar determinada mensalidade. Dependendo da situação, proprietários, compradores e vendedores podem ser envolvidos na cobrança.
A existência de financiamento também não assegura, por si só, que o bem ficará fora da execução.
O Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo a possibilidade de penhora do próprio imóvel gravado com alienação fiduciária para pagamento das despesas condominiais, desde que o credor fiduciário seja citado e passe a integrar o processo.
Siga a leitura para entender melhor o assunto!
Por que a dívida de condomínio acompanha o imóvel?
As cotas condominiais são classificadas como obrigações propter rem. Em termos simples, significa que a dívida nasce da relação com o próprio bem.
O artigo 1.345 do Código Civil traduz essa característica ao estabelecer que o adquirente de uma unidade responde perante o condomínio pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros.
Por isso, a troca de proprietário não necessariamente elimina as pendências já existentes.
Considere a compra de um apartamento que possui R$ 20 mil em cotas condominiais vencidas. Ainda que os débitos tenham sido formados antes da aquisição, o comprador pode responder por eles perante o condomínio.
A eventual previsão contratual atribuindo ao vendedor a obrigação de quitar valores anteriores poderá servir para regular a relação entre as partes, inclusive para eventual pedido de ressarcimento, mas não afasta automaticamente a natureza vinculada ao imóvel.
É também por essa razão que a situação condominial deve ser examinada antes da compra. A matrícula do imóvel, sozinha, não informa necessariamente se existem cotas em aberto ou processos de cobrança em andamento.
Quem responde pela dívida: comprador ou vendedor?
A resposta depende da forma pela qual o negócio foi realizado, da posse do imóvel e da relação estabelecida com o condomínio.
O Tema 886 do STJ definiu que, nos compromissos de compra e venda não registrados, a responsabilidade pelas cotas condominiais não é determinada exclusivamente pelo registro.
O tribunal considera a relação material com o imóvel, especialmente a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a negociação. Conforme as circunstâncias, comprador ou vendedor podem responder pela dívida.
Há, porém, uma atualização que merece ser considerada. O próprio STJ decidiu revisar parte desse entendimento por meio do Tema 1.349.
A discussão submetida ao julgamento repetitivo é se promitente vendedor e promissário comprador podem ter legitimidade concorrente para responder pelas cotas posteriores à entrada do comprador na posse, independentemente de o condomínio ter sido formalmente informado da venda.
Até agosto de 2026, o Tema 1.349 permanece afetado, sem tese definitiva publicada.
Isso recomenda cautela tanto na compra quanto na venda.
O comprador deve investigar a existência de débitos antes de adquirir a unidade. Já o vendedor não deve presumir que a simples entrega das chaves ou assinatura de contrato particular encerra imediatamente qualquer possibilidade de cobrança em seu nome, especialmente se a transferência ainda não estiver adequadamente formalizada.
Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Sim, desde que observadas as condições estabelecidas pela jurisprudência para os imóveis submetidos à alienação fiduciária.
Essa situação merece uma explicação porque o imóvel financiado com alienação fiduciária possui uma estrutura diferente da compra de um bem já quitado.
Enquanto o financiamento está em curso, o comprador (chamado de devedor fiduciante) permanece na posse direta e utiliza o imóvel. A instituição financeira, por sua vez, detém a propriedade fiduciária, utilizada como garantia do pagamento da dívida.
Durante muito tempo, essa estrutura alimentou discussões sobre até onde poderia ir a execução promovida pelo condomínio: seria possível atingir somente os direitos que o comprador possui sobre o contrato ou o próprio imóvel poderia ser penhorado?
Em março de 2025, a Segunda Seção do STJ reconheceu que a execução das despesas condominiais pode atingir o próprio imóvel alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja previamente citado.
Esse entendimento foi adotado, entre outros, no REsp nº 2.100.103/PR.
Em maio de 2026, a Quarta Turma voltou a enfrentar a matéria no REsp nº 2.262.366/SP e reafirmou a possibilidade.
Assim, imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio, mesmo que o financiamento ainda não tenha sido quitado, quando o bem estiver submetido à alienação fiduciária e forem observados os requisitos definidos pelo STJ.
O que o STJ decidiu no REsp nº 2.262.366/SP?
O processo envolvia uma execução de despesas condominiais na qual se discutia a inclusão da instituição financeira, credora fiduciária, no polo passivo.
O tribunal estadual havia entendido que, enquanto o banco não estivesse na posse direta do bem ou não houvesse consolidação da propriedade, a responsabilidade pelas despesas deveria permanecer com o devedor fiduciante.
O STJ reformou esse entendimento.
A Quarta Turma considerou necessária a citação do credor fiduciário para que ele integre a execução e para que possa ser viabilizada a penhora do imóvel. O julgamento também reconheceu que essa inclusão pode ocorrer mesmo sem consolidação da propriedade ou imissão do banco na posse.
Há uma distinção importante: isso não significa que a obrigação cotidiana de pagar as cotas deixou de ser atribuída preferencialmente ao comprador que permanece utilizando o imóvel.
O próprio acórdão registrou que não estava afastando a responsabilidade preferencial do devedor fiduciante. A discussão tratava da possibilidade de incluir o credor fiduciário na execução para permitir que o imóvel respondesse pela dívida.
Por que o banco precisa ser citado?
A citação da instituição financeira protege os direitos relacionados à garantia fiduciária e permite que o credor tome conhecimento formal da execução que pode atingir o imóvel.
No REsp nº 2.262.366/SP, o STJ explicou que o banco poderá optar por quitar a dívida condominial. Se fizer isso, poderá se sub-rogar nos direitos do condomínio e posteriormente cobrar do devedor fiduciante aquilo que desembolsou.
Essa solução procura compatibilizar duas relações diferentes: de um lado, o financiamento celebrado entre banco e comprador; de outro, a obrigação vinculada à unidade perante o condomínio.
O contrato de financiamento, portanto, não impede que a unidade responda pelas despesas necessárias à sua própria manutenção.
O Tema 1.266 do STJ já foi julgado?
Ainda não.
O Tema Repetitivo 1.266 foi afetado justamente para definir se é possível penhorar imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. Até agosto de 2026, o tema continua afetado e sem tese repetitiva publicada.
Isso não significa que o STJ esteja sem orientação sobre a matéria.
Mesmo com o repetitivo pendente, a Segunda Seção já reconheceu, em julgamentos realizados em 2025, a possibilidade de a execução alcançar o próprio imóvel.
A decisão da Quarta Turma no REsp nº 2.262.366/SP seguiu essa orientação em 2026.
A diferença é técnica: ainda não existe uma tese firmada no julgamento do Tema 1.266 com a força própria de um precedente repetitivo.
O imóvel pode ser penhorado mesmo sendo bem de família?
Pode.
A proteção conferida ao bem de família pela Lei nº 8.009/1990 possui exceções, e uma delas alcança obrigações vinculadas ao próprio imóvel.
A jurisprudência do STJ admite a penhora do bem de família para pagamento de despesas condominiais da própria unidade. Portanto, o fato de o apartamento ser a residência do proprietário e de sua família não impede automaticamente que seja atingido pela execução.
Essa característica reforça a diferença entre a dívida condominial e muitos outros débitos pessoais.
Existe um valor mínimo de dívida para que o imóvel seja penhorado?
Não existe uma regra estabelecendo que somente dívidas acima de determinado valor autorizam a penhora do imóvel.
Também não se pode afirmar que algumas poucas cotas atrasadas resultarão automaticamente na venda judicial da unidade. Entre o atraso e uma eventual expropriação existe um procedimento de cobrança e execução, no qual o devedor pode pagar, negociar e apresentar as medidas processuais cabíveis.
O ponto importante é outro: não se deve presumir que um imóvel de alto valor esteja protegido apenas porque a dívida condominial é proporcionalmente menor.
Uma unidade avaliada em R$ 700 mil, por exemplo, não se torna imune à execução porque a dívida corresponde a R$ 30 mil. A forma pela qual a execução prosseguirá dependerá do processo, dos bens disponíveis, das medidas já adotadas e das particularidades daquele caso.
O que verificar antes de comprar um imóvel em condomínio?
Quem pretende adquirir apartamento, sala comercial ou outra unidade condominial deve incluir os débitos do condomínio na análise documental da operação.
É aconselhável solicitar declaração da administração do condomínio, conferir se existem cotas ordinárias ou extraordinárias pendentes, verificar acordos em andamento e investigar eventual cobrança judicial relacionada à unidade.
O contrato de compra e venda também deve estabelecer claramente quem suportará despesas referentes aos períodos anteriores e posteriores à posse.
Esses cuidados são especialmente importantes porque uma dívida anterior pode atingir o adquirente.
Quando existem valores expressivos, execução em curso ou divergência entre comprador e vendedor sobre a responsabilidade pelo pagamento, a avaliação de um advogado especialista em dívida condominial pode ajudar a identificar a situação jurídica da unidade antes da conclusão do negócio.
FAQ sobre dívida de condomínio e penhora do imóvel
Dívida de condomínio pode levar à penhora do imóvel?
Sim. Como as cotas possuem natureza propter rem, o próprio imóvel relacionado à dívida pode ser atingido pela execução. A proteção conferida ao bem de família também admite exceção para despesas condominiais vinculadas à unidade.
Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Sim. O STJ reconhece que imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio quando houver alienação fiduciária, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.
A dívida de condomínio do antigo proprietário passa para o comprador?
O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente responde perante o condomínio pelos débitos do alienante, inclusive juros e multas. Por isso, a existência de dívidas deve ser conferida antes da aquisição.
O vendedor ainda pode ser cobrado depois de entregar o imóvel?
Dependendo de como a venda foi formalizada e das circunstâncias relacionadas à posse e à ciência do condomínio, pode haver discussão sobre a responsabilidade do vendedor. O Tema 886 atualmente disciplina a matéria, e parte de sua orientação está submetida à revisão no Tema 1.349 do STJ.
O banco passa a ser responsável pelas parcelas do condomínio?
O REsp nº 2.262.366/SP não deve ser interpretado simplesmente dessa forma. O STJ preservou a responsabilidade preferencial do devedor fiduciante que permanece na posse, mas reconheceu que o credor fiduciário deve integrar a execução quando se pretende viabilizar a penhora do imóvel.
É possível negociar a dívida antes da penhora?
Sim. A existência de uma execução não impede, por si só, a negociação entre as partes. Quando o processo já está em andamento, porém, é preciso considerar também encargos, honorários, atos processuais realizados e eventuais constrições já determinadas.
Conclusão
As cotas condominiais não devem ser vistas como uma dívida pessoal desvinculada do patrimônio. Por sua natureza propter rem, elas acompanham a relação jurídica com a unidade e podem repercutir sobre proprietários, compradores e, conforme as circunstâncias, vendedores.
O mesmo raciocínio explica por que a dívida de condomínio pode levar à penhora do imóvel, inclusive quando existe financiamento garantido por alienação fiduciária.
A jurisprudência mais recente do STJ admite que o próprio imóvel seja alcançado pela execução, mediante citação do credor fiduciário. O REsp nº 2.262.366/SP reafirmou essa orientação em 2026, embora o Tema Repetitivo 1.266 ainda aguarde julgamento definitivo.
Para quem possui cotas acumuladas, está sendo cobrado judicialmente ou pretende comprar ou vender uma unidade com pendências, a documentação precisa ser examinada de forma individual.
A atuação de um advogado especialista em dívida condominial permite avaliar quem pode ser responsabilizado, a situação processual da cobrança e as medidas disponíveis para preservar os direitos envolvidos.